米国房地产？这让齐磊本能的想起了次贷危机。

三年后由米国房产不良贷款引发的全球性经济危机。

本能的就想摇头不让吴宁趟这趟浑水。

但是细想了一下又好像不是那么简单不能武断地认为有次贷危机就不能投资米国房地产事实可能正好相反。

而吴宁见齐磊在沉吟也把自己的一些想法和考量说了出来。

“现在是米国房地产市场最好的时候又有德盛做背景我很容易就能拿到地、开发牌照。甚至借金融便利实现拿地、开发、销售、贷款、贷款金融产品等全套的房地产服务。”

“这里面利润不小。”

吴宁知道齐磊其实很反感炒房。以前也不止一次说过商品房市场化没有任何问题可是完全套用西方国家的房产路线是不可行的。

因为以家为本的中式思维与西方的自由主义有很大区别。

房子在中国百姓心中的位置远大西方这会形成供需关系极度不平衡的畸形市场。

老百姓极度需要房产可偏偏高度需求又无法养成市场的自律性。

在所有商品中可能房产是百姓容忍性最高的商品这自然会助长商人的贪欲巩固商人的掠夺地位。

而房产对中国人幸福度的占比又极大很容易造成很多不必要的麻烦。

但是话说回来。我又不在中国炒房去祸害米国人吴小贱真的一点心理负担都没有。

“我觉得这事儿能干！不见得比股市赚的少而且风险也更小些。”

齐磊下意识地点了点头跟了一句“是现在风险小以后可就不一定了。”

抛开个人情感因素齐磊再清楚不过当下可不仅仅是米国房产最好的时候而是最疯狂的时候。

再次沉吟很久最终点了点头“可以！”

吴宁一喜齐磊说可以那这事儿就成了一半儿了。

“不过！”齐磊话锋一转严肃地看着吴宁“你只能玩两年最多三年之后就得脱身。”

吴宁不解“为什么？”

两三年对房产市场来说太短了。

齐磊答“因为米国楼市最多三年就得塌房！”

吴宁听的一支棱嘴角抽搐“不…不能吧？你是没看见米国楼市有多火爆怎么可能两三年就塌？”

“不可能！绝对不可能！”

齐磊笑了“你还别不信你听我给你分析。”

吴宁明显不太信任“你说说看。”

……

很多人可能认为中国的房地产行业从04年开始迎来了十几年的疯狂。可实际上和次贷危机前几年的米国比起来根本就是小儿科。

由于98年的亚洲金融危机、以及发生在欧洲的北约轰炸nlm导致大量资金流入米国。

随后互联网泡沫的破碎又让最大的资金海绵压缩释放更多的资金。

而这么多钱聚集在米国无处释放同时在反恐战争之前和初期米国国民收入这一块又有相当的购买力于是大量资金涌入房地产市场。

这一点上全世界任何一个国家都是一样的。

有钱就盖房子谁也不能免俗。

这直接导致了从2000年左右到2007年米国房地产市场的空前膨胀。

近乎疯狂。

疯狂到什么程度呢？

就不要说房价了我们中国老百姓关心的那点房价在那个时期的米国根本就不够看有更荒诞的。

那就是但凡不是流浪汉、破产者但凡有一份工作哪怕是餐厅服务员、临时工你都能买房子。

甚至你连首付都没有也能买房子！

因为根本就不用付首付。

过瘾吧？一分钱不花就能有自己的房子？

呵呵不但不用首付利息还低呢！可千万别当这是好事儿这是一个灾难是资本的最后疯狂。

要看看0首付是怎么来的。

银行和机构为了盈利已经疯了一套房子通过操作可以贷两份款。

就比如一套首付30%贷款70%的公寓贷款金融机构可以先用正规渠道从银行贷出70%这和我们的贷款流程差不多。

然后再在他们的操作之下用同一套房子再做一份贷款合同把首付的30%也从银行贷出来。

于是不花钱就能拥有房子利息还低。

这种好事儿普通民众谁不高兴？

要知道住房焦虑在任何一个社会都是存在了而且是普遍存在。

这直接导致了那几年米国房市的野蛮生长用户购买欲望激增。而且哪怕是有钱全款买房也要贷款。

可是对于相当一部分民众来说他们是不具备金融思维和长远计划的。只图眼前买到了房却没有考虑自身能力能不能支撑起高额贷款以及失业后的断供的风险会导致的灾难。

更不要说泡沫化房产市场暴雷之后房价暴跌房子成了负资产。那些有能力的中产阶级也无法支撑房屋带来的压力纷繁破产。

而在暴雷之前这些0首付、家庭收入较低、抗风险能力弱的贷款者、就成了次级贷款就是断供风险高的贷款用户。

更作死的是明知次级贷款存在高风险的情况下资本依旧贪得无厌。为了追求利益的最大化把米国的楼市贷款与金融挂钩了。

也就是把这些次级贷款打包成金融产品最终导致了席卷全球的次贷危机。

这都是齐磊前世记忆带来的见识。

可是怎么解释才能让吴宁意识到两三年之内米国房市要塌房呢？这却是个难题。

想了很久突然发问“我问你米国的cds市场有多大？”

吴宁挑眉突然问这个做什么？不过也不是什么难题“大概60多万亿吧！”

cds就是【信用违约互换】。了解一点米国金融体系的人都知道。

说直白一点就是很多银行、机构、资本为了赚取暴利经常会采取杠杆操作。

至于杠杆操作是什么？

举个例子一个银行有100亿的投资资金不管他投资什么项目假设盈利5%那就是100亿赚5亿。

可是假如银行拿100亿做抵押去借3000亿的资金这就叫加30倍的杠杆。然后再来看盈利5%可就完全不一样了。3000亿的5%就是150亿！

相当于本钱100亿来说就是150%的暴利。

可是反过来假如亏损了5%那么银行不但赔光了自己的100亿还欠50亿。

风险与受益同在。这就是杠杆。

那么问题就来了资本也知道加杠杆风险太大肯定要想办法规避吧？

有人就想出一个办法给杠杆投资投“保险”。这种保险就叫cds信用违约互换。

比如还是那家100亿资产的银行a为了逃避风险就找到了另一家银行或者保险公司b。

a对b说“你帮我的贷款做违约保险怎么样？我每年给你15亿的保费连续10年一共15亿。

a的算盘是如果赚了我拿150亿盈利的15亿给你我也不亏。要是赔了150亿你来赔和我也没关系。对吧？

b也好好琢磨了一下还慎重的做了统计分析发现a在做的生意赔钱的几率只有1%。

一算账假设我收一百单这种担保合同15亿乘100就是1500亿。1%赔钱也就一单赔钱就赔150亿我还剩1350亿还是有得赚的。

于是b就答应了给a做保险。

ab都认为这笔生意对自己有利皆大欢喜。